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Parti comuni del condominio

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Ogni condominio è composto da proprietà esclusive dei singoli condomini e da parti che invece sono comuni a tutti.
Le normative riguardanti le parti comuni permettono la tutela di quelle parti che sono di proprietà di tutti i condomini (nel senso dell’art 11171 c.c.) ed in particolare è l’articolo 1117 del codice civile chiarisce e spiega cosa si intenda per parti comuni a unità immobiliari, edifici, condomìni.
In particolare l’articolo contiene un elenco di quelle parti che “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo”.
I beni comuni possono essere suddivisi in tre categorie: necessari, di pertinenza e accessori.
• I beni comuni necessari: di questi fanno parte il suolo in cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, il tetto, il lastrico solare, le scale, il portone d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, il cortile.
• I beni comuni di pertinenza: ovvero, i locali della portineria, la lavanderia, caldaia centralizzata, locale per stenditoi, ricovero biciclette.
• I beni comuni accessori: le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune come gli ascensori, pozzi, cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e canali di scarico, impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei condomini.
L’articolo 1117 non è esaustivo,innanzitutto perché l’elenco offerto dall’art. 1117 c.c. non è un elenco completo, ma solo esemplificativo, inoltre ci possono essere casi in cui vi siano beni comuni che il codice civile non ha indicato (es. piscina, fontana, parco giochi) o che lo stesso bene comune in elenco sia di proprietà esclusiva di un singolo condominio (es. solaio di copertura).
Un presupposto per potere qualificare come condominiale un bene (o un impianto o un servizio etc) è la sua relazione di accessorietà, strumentale e funzionale, alle proprietà esclusive;
tale strumentalità consiste nella circostanza che il godimento del bene comune è funzionale al godimento del bene di proprietà esclusiva (ed in tal senso è distinto dal bene in comune, che può essere goduto autonomamente) (v. Cass. 4973/2007);
una destinazione al servizio comune, e non al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (v. ad es. Cass. 1680/2015) (ad es. le scale).
Un ulteriore (ma non essenziale e di per sé non sufficiente) requisito per la condominialità del bene è di tipo materiale: è cioè l’incorporazione del bene nella struttura che lo rende essenziale per l’esistenza stessa della struttura (ad es. il pilastro).

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