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La figura dell’amministratore di condominio nella quantificazione separata dei costi tra condomino e inquilino

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Quando proprietari e inquilini non hanno regolamentato la suddivisione degli oneri condominiali nel contratto di locazione, spesso, spetta all’amministratore risolvere controversie sopravvenute tra i condòmini e i loro conduttori e ripartire separatamente le spese di loro competenza.
In realtà tra i compiti e i doveri dell’amministratore di condominio non si identifica nessuna norma che prescrive tra le attività dell’amministratore quella di calcolare e suddividere le spese tra condomino e conduttore, inoltre l’amministratore non è tenuto a conoscere i patti locatizi intercorrenti tra le parti.
Tuttavia è diffusa l’idea che le prestazioni di consulenza o di calcolo, per la suddivisione delle spese tra proprietari e inquilini, siano insite nel mandato dell’amministratore.L’amministratore di condominioè tenuto ad acquisire il nominativo del conduttore secondo la norma sul “registro di anagrafe condominiale”, che permette di contrastare l’evasione fiscale e le locazioni in nero. Ma è bene ricordare che l’amministratore risponde del proprio operato solo ai proprietari e non anche agli inquilini, che non sono neanche legittimati a chiedere interventi sulle parti comuni. In altre parole la partecipazione alla gestione condominiale compete al condomino, mentre il conduttore partecipa alla vita condominiale per il tramite del suo locatore.
Dunque, solo i proprietari sono obbligati verso il condominio al pagamento degli oneri condominiali, e non anche i conduttori. Tra il condominio e questi ultimi non esiste alcun rapporto che legittimi la proposizione di azioni dirette dell’uno nei confronti degli altri, neppure se questi hanno provveduto in passato a pagare personalmente e di propria spontanea volontà gli oneri condominiali direttamente al condominio (Cass. n. 246/94).
Di conseguenza non si possono ravvisare vincoli negoziali nella mera prassi dell’amministratore di condominio che si rivolge, in via prioritaria, ai conduttori, per il pagamento degli oneri condominiali, anziché ai condòmini locatori (Cass. n. 19650/2006).
Infatti l’amministratore è legittimato sempre ad agire nei confronti del proprietario in caso di mancato pagamento degli oneri condominiali (Cass. n. 25781/2009).
Per quanto riguarda la suddivisione delle spese tra proprietario e inquilino,
l’art. 1576 c.c., genericamente, prevede l’obbligo per il locatore di eseguire tutte le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, che spettano al conduttore.
In generale si può dire che le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore, mentre quelle straordinarie le paga il proprietario.
Ciò vale anche per le spese condominiali: le spese ordinarie sono di competenza del conduttore mentre quelle straordinarie del locatore.
L’art. 1005 c.c. elenca alcune delle spese ritenute di carattere straordinario, tuttavia non è sempre facile distinguere cosa rientri tra le spese ordinarie e cosa tra quelle straordinarie. Di conseguenza bisogna attenersi alle norme descritte dalla giurisprudenza negli anni. In particolare, la Cassazione ha cercato di distinguere i due casi stabilendo che l’ordinaria manutenzione differisce dalla straordinaria manutenzione in ragione della prevedibilità o normalità o meno nel tempo dei lavori (Cass. n. 28679 del 23.12.2011).
Per esempio se in un condominio a cadenza periodica vengono eseguiti lavori come può essere la tinteggiatura della scala, bisogna valutarla come una spesa ordinaria, mentre nel caso in cui la stessa tinteggiatura venisse realizzata senza cadenza ciclica quindi in modo non prevedibile, una tantum, allora in questo caso è da considerarla come spesa straordinaria.
Tuttavia non è sempre facile gestire le controversie tra proprietario e inquilino perché
in assenza di disposizioni contrattuali è difficile capire chi tra condomino e conduttore debba pagare determinate spese condominiali, che potrebbero essere valutate soggettivamente, “ordinarie” o “straordinarie”, nell’ambito di una tipologia variegata di situazioni.
In assenza di vere e proprie norme relativo alla ripartizione delle spese condominiali tra locatore e conduttore, si può far riferimento ad alcuni criteri generali per la stipula dei contratti di locazione abitativa in un’apposita tabella (allegato G al decreto del 30 dicembre 2002) definiti dal Ministro delle infrastrutture e il Ministro dell’economia.
Tale tabella, comunque, non rappresenta un atto vincolante tra le parti, a meno che non venga esplicitamente richiamata nei singoli contratti di locazione.Ciò vale anche per le altre tabelle di ripartizione delle spese condominiali, elaborate da parte delle organizzazioni di categoria proprietari e inquilini, con indicazioni incentrate per lo più su principi di equità.Locatore e conduttore, comunque, nell’ambito delle locazioni abitative di durata non inferiore a quattro anni, possono liberamente e legittimamente regolamentare nel contratto le spese condominiali, ordinarie e straordinarie, finanche prevedendo che le spese di manutenzione straordinaria siano per intero poste a carico del conduttore (Cass. n. 18510 del 3 settembre 2007).
Con tale contratto di locazione abitativa, c.d. a canone libero, locatore e conduttore stabiliscono in piena libertà l’importo del canone e le condizioni della locazione, seppure la durata minima del contratto, le modalità di rinnovazione o recesso, ecc. rimangono invece stabilite dalla legge.
Tuttavia, se nel contratto non esistono clausole o allegati in merito alla suddivisione delle spese, gli oneri condominiali dell’immobile condotto in locazione per la parte concernente l’ordinaria amministrazione ricadono interamente sul conduttore come dispone l’art. 9 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (cd. legge sull’equo canone), dal che discende il diritto del locatore che abbia provveduto al saldo delle somme dovute a tale titolo, alla ripetizione delle stesse dal conduttore inadempiente (Trib. Potenza, 09/06/2008).
In questi casi quindi per quanto riguarda le spese condominiali, il rapporto obbligatorio di locazione vincola solo le parti, ai sensi dell’art. 1372 c.c., e non i terzi come l’amministratore, che è libero di decidere se acconsentire o meno a ripartire separatamente le spese condominiali di competenza del proprietario-condomino o dell’inquilino.
Quando locatore e conduttore sono d’accordo sulla ripartizione, l’amministratore può presentare separatamente la suddivisione delle spese, concedendo al conduttore di pagare le spese condominiali direttamente al condominio.
Per l’attività connessa alla consulenza e relativa suddivisione delle spese di competenza dei condòmini o dei conduttori, l’amministratore può pretendere dai richiedenti un compenso “extra”, che esula dalla gestione del condominio.

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