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Il regolamento di condominio

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Il regolamento condominiale è un documento che contiene le norme riguardanti l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese sulla base dei diritti e degli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
Il regolamento inoltre disciplina la vita condominiale e, nei limiti in cui ciò è consentito, crea delle regole specificamente previste per il condominio cui si riferisce.
Esso deve essere obbligatoriamente adottato nel caso in cui l’edificio condominiale sia composto da più di dieci condomini. Se invece il numero dei condomini è inferiore a dieci l’adozione del regolamento è facoltativa.
Tutti i condomini ed anche l’amministratore possono prendere l’iniziativa per la formazione e la revisione del regolamento che devono essere sempre approvate dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi. Il regolamento è obbligatorio per i condomini e per i loro eredi ed aventi causa (art. 1107 c.c.).
Si possono avere due diversi tipi di regolamento di condominio, in relazione al diverso tipo di maggioranze per l’approvazione:
• il regolamento di condominio di natura convenzionale (assembleare), è predisposto dall’assemblea e approvato dalla stessa con le maggioranze previste dal 2° comma dell’art. 1136 c.c. (la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).

• Il regolamento di condominio, di natura contrattuale è adottato con il consenso di tutti i condomini o al momento dell’acquisto delle singole unità immobiliari oppure in un momento successivo.
Il regolamento contrattuale può contenere limiti e divieti d’uso delle cose comuni e delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, può derogare i criteri legali di ripartizione delle spese, può prevedere il divieto assoluto di alterazione del decoro dell’edificio ma non può mai derogare quanto previsto dagli artt. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 c.c. e 63, 66, 67 e 69 disp. att. c.c.. (cfr. in tal senso art. 1138, quarto comma, c.c. e 72 disp. att. c.c.).Il regolamento contrattuale, come qualunque contratto, vale solo tra coloro che l’hanno accettato (cfr. art. 1372 c.c.), salvo che non sia trascritto presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari (in tal caso sarebbe opponibile anche ai terzi, cfr. art. 2643 e ss. c.c.).

La riforma ha previsto, inoltre, che il regolamento condominiale non possa vietare la detenzione di animali domestici nelle unità immobiliari. La norma, almeno secondo i primi orientamenti interpretativi, parrebbe valere solamente per i così detti regolamenti assembleari.
Per l’inosservanza alle prescrizioni del regolamento l’art. 70 disp.att.cod.civ., prevede che possa essere stabilita, a titolo di sanzione, l’obbligazione di pagare una somma di denaro fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.
È importante infine ricordare che il regolamento deve essere allegato all’apposito registro (di cui all’art. 71disp.att.cod.civ.).

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