Come revocare l’amministratore di condominio

La procedura per cambiare amministratore di condominio è disciplinata da norme giuridiche che consentonodi sostituire l’amministratore con uno nuovo in qualsiasi momento, anche se il mandato non è scaduto: sia che questi abbia commesso degli errori, sia nel caso in cui stia svolgendo diligentemente il proprio mandato.
La prima ipotesi in cui è possibile cambiare l’amministratore di condominio è banalmente quella di attendere la scadenza dell’incarico. Il mandato dell’amministratore dura un anno, ma alla scadenza di tale periodo si rinnova per un altro anno. Dopo due anni quindi l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea affinché decida se rinnovargli del mandato o sostituirlo con un altro professionista.
In generale, l’art. 1129, comma 11, del codice civile stabilisce che la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.
Ciò vuol dire che i condomini possono sempre decidere di revocare l’amministratore nominato, anche a prescindere dalla sussistenza di una giusta causa o di un giustificato motivo alla base dell’interruzione del rapporto

La revoca può anche essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131 (notizia all’assemblea di azione proposta da terzi), se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.

La revoca dell’amministratore viene normalmente definita per giusta causa nel caso di gravi irregolarità da parte dell’amministratore di condominio oppure senza giusta causa quando non sussistono situazioni descritte in precedenza ma per esempio quando l’assemblea decide di sostituire l’amministratore di condominio con uno più economico o uno dei condomini.
La revoca immotivata o senza giusta causa ha posto agli interpreti due problemi: 1) se possa essere riconosciuto all’amministratore il diritto ad un risarcimento dei danni; 2) se egli abbia diritto al compenso.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (con la sentenza n. 20957/2004) hanno chiarito che, nelle ipotesi di revoca ante tempus (cioè prima della scadenza), l’amministratore revocato, ai sensi dell’art.1725 c.c., potrà permanere nella stabilità dell’incarico ed agire in via ordinaria per pretendere il risarcimento del danno subito per essere stato ingiustamente revocato; tale tutela però non potrà essere in forma specifica, ma soltanto risarcitoria o per equivalente.
Per quanto riguarda il secondo aspetto, la stessa Sentenza dispone che il giudice ordinario valuterà l’esistenza della giusta causa, non solo ai fini dell’eventuale risarcimento dei danni, ma anche ai fini del soddisfacimento dei crediti spettanti all’amministratore, ai sensi degli artt. 1719 e 1720 c.c.
Nel caso di revoca dell’amministratore è necessario che questa sia indicata nell’ordine del giorno in sede di convocazione dell’assemblea e che questa deliberi in tal senso con lo stesso quorum previsto per la nomina dell’amministratore(ovverosia quello di cui all’art. 1136, comma 4, c.c.) oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.

Per revocare l’amministratore per giusta causa è comunque necessaria una votazione in assemblea e le maggioranze sono le stesse previste per la revoca senza giusta causa.
Se l’assemblea non riesce a riunirsi o a decidere perché non si forma mai il numero minimo per votare, ciascun singolo condomino (o anche un gruppo di essi) può rivolgersi al tribunale per ottenere un provvedimento di revoca. Ciò avviene solo per gravi irregolarità e mai per la revoca senza giusta causa.
In particolare, il comma 12 dell’articolo 1129 del codice civile considera espressamente gravi irregolarità:
1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente bancario o postale intestato al condominio;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio;
7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’art. 1130, n. 6), 7) e 9) (tenuta dei registri di anagrafe condominiale, registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell’amministratore e registro di contabilità);
8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell’articolo 1129 (informazioni scritte da fornire in caso di accettazione della nomina).
Ai sensi dell’articolo 69 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, costituisce poi grave irregolarità idonea a giustificare la revoca dell’amministratore di condominio (e la sua condanna al risarcimento danni) la non ottemperanza all’obbligo di dare senza indugio notizia all’assemblea dei condomini dell’eventuale azione giudiziale intentata avverso il condominio per la revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio.

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