Regime forfettario dell’amministratore di condominio

La legge 11 dicembre 2012, n. 220, ha riformato il diritto condominiale ed è intervenuta con mano decisa nel ridefinire il ruolo dell’amministratore come figura professionista in possesso di requisiti di professionalità e competenze.
Per quanto riguarda gli adempimenti previdenziali è bene ricordare i contributi devono essere versati alla cassa di previdenza di appartenenza. Per i professionisti senza cassa c’è l’obbligo di l’iscrizione ad una apposita Gestione separata, presso l’INPS. (ai sensi della Legge 335 del 1995 all’articolo 2° Comma 26)
Gli amministratori di condominio rientrano in quest’ultima categoria poiché l’esercizio di attività di amministratore condominiale è una professione non organizzata secondo ordini o collegi, secondo quanto previsto dal comma 2 dell’articolo 1° della Legge n°4/2013. Ovviamente se la stessa viene esercitata da chi non è un condomino dello stabile.
L’amministratore di condominio può adottare il regime fiscale forfettario: un particolare regime fiscale introdotto dalla Legge n. 190/2014 (modificata poi dalla Legge n. 208/2015). Si tratta di un regime fiscale ideato per i dei contribuenti di minori dimensioni che esercitano un’attività d’impresa, professionale o artistica. Viene definito come un regime fiscale agevolato, nato appunto per agevolare l’apertura e la gestione di attività commerciali o professionali di dimensioni minori, e per questo prevede minori adempimenti e oneri da sostenere.
In generale, i contribuenti di minori dimensioni, sia che svolgano attività di impresa, professionale o artistica hanno a disposizione l’utilizzo di due diversi regimi fiscali agevolati:
• il regime dei minimi di cui all’articolo 27, commi 1 e 2, del D.L. n. 98/2011, prorogato dall’articolo 10, comma 12-undecies, del D.L. n. 192/2014, che ne ha consentito l’adozione fino al 31 dicembre 2015;
• il regime forfetario di cui all’articolo 1, commi da 54 a 89, della Legge n. 190/2014 (Legge di stabilità 2015).

Le condizioni di accesso al regime fiscale forfettario includono:
• che non abbia conseguito ricavi o compensi, ragguagliati ad anno, non superiori a 25.000 €;
• che abbia sostenuto spese per l’acquisizione di lavoro per importi complessivamente non superiori a 5.000,00 € lordi a titolo di lavoro dipendente, co.co.pro., lavoro accessorio, associazione in partecipazione, lavoro prestato dai familiari dell’imprenditore ex art. 60, TUIR;
• che abbia sostenuto un costo complessivo, al lordo degli ammortamenti, di beni mobili strumentali al 31.12 non superiore a 20.000,00 €. (i beni utilizzati promiscuamente per l’esercizio dell’impresa, arte o professione, e per l’uso personale o familiare del contribuente concorrono al calcolo del limite di 20.000,00 € nella misura del 50%, indipendentemente dal loro effettivo utilizzo per l’attività esercitata)
I requisiti che la Legge chiede di rispettare per l’accesso a questo regime forfettario devono essere verificati da ciascun soggetto con riferimento all’anno di imposta precedente rispetto a quello per il quale si chiede l’accesso, per i soggetti già in attività, mentre, per chi è intenzionato ad avviare l’attività in corso d’anno, l’applicazione del regime forfettario è condizionata all’esercizio di un’opzione che presuppone una previsione avverare i requisiti previsti dall’articolo 1, comma 54 della Legge 190/14.
Nel caso in cui, a consuntivo, quei limiti non fossero rispettati, il contribuente perderebbe l’accesso al nuovo regime ma solo dall’anno successivo.

L’aliquota dell’imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali e dell’Irap per i contribuenti che adottano il regime forfetario viene ridotta dal 15% al 5%, limitatamente però ai primi5 periodi d’imposta.
È stato inoltre stabilito che potranno beneficiare della nuova aliquota del 5%, per gli anni 2016, 2017, 2018 e 2019, anche i soggetti che hanno iniziato una nuova attività nel 2016 utilizzando il regime forfetario e che sono in possesso dei requisiti per avvalersi della riduzione di un terzo del reddito forfetario.
Il regime forfettario prevede un regime di tassazione con imposta sostitutiva da applicare alla differenza tra il fatturato realizzato e il coefficiente di redditività (che varia in funzione del codice attività con cui la partita Iva è stata aperta). I limiti di ricavi, o di fatturato, e il coefficiente di redditività dipendono dal tipo di attività svolta, a sua volta inquadrato in uno specifico codice ATECO.
Con la Legge di Stabilità 2016 viene modificato anche il regime contributivo agevolatoprevisto per chi esercita un’attività d’impresa e adotta il regime forfetario. In base a quanto prevedeva la novellata disciplina, ai sensi dell’articolo 1, comma 77, della Legge di Stabilità 2015, i soggetti che esercitavano attività d’impresa in regime forfetario avevano la possibilità (presentando all’Inps apposita domanda) di determinare la contribuzione alle gestioni artigiani e commercianti in percentuale rispetto al reddito forfetario conseguito, senza applicazione del livello minimo imponibile di cui all’articolo 1, comma 3, della Legge n. 233/1990. A partire dal 2016, in base all’articolo 1, comma 77, invece, anche i contribuenti che si avvalgono del regime forfetario saranno soggetti al regime contributivo ordinario: tuttavia, per tali contribuenti i contributi previdenziali dovuti saranno ridotti del 35%. Per l’accredito della contribuzione continuerà ad applicarsi, come avviene attualmente, la disposizione di cui all’articolo 2, comma 29, della Legge n. 335/1995: di conseguenza, in caso di pagamento di un contributo inferiore a quello calcolato sul minimale di reddito, i mesi accreditati sono proporzionalmente ridotti.
A partire dal 2016 non è più in vigore l’articolo 1, comma 54, della Legge n. 190/2014, in base al quale per usufruire del regime forfetario è necessario verificare la prevalenza dei redditi d’impresa o professionali rispetto a eventuali redditi di lavoro dipendente e assimilati percepiti dal contribuente nell’anno precedente (la verifica della prevalenza non è comunque rilevante se il rapporto del lavoro è cessato o se la somma dei redditi d’impresa, arte o professione e di lavoro dipendente o assimilato non eccede l’importo di €. 20.000).
La suddetta norma è sostituita dalla nuova lettera d-bis) del comma 57, in base alla qualenon possono avvalersi del regime forfettario i soggetti che nell’anno precedente hanno percepito redditi di lavoro dipendente (articolo 49 del Tuir) e redditi assimilati ai redditi di lavoro dipendente (articolo 50 del Tuir), eccedenti l’importo di €. 30.000 (in ogni caso, la verifica di tale soglia è irrilevante se il rapporto di lavoro è cessato).
La disciplina del regime forfettario ai fini Iva prevede l’espletamento di alcuni adempimenti a seconda del tipo di operazione posta in essere:
• Operazioni nazionali – Il contribuente che si avvale del regime forfettario non può esercitare la rivalsa Iva (articolo 18 DPR n. 633/72);
• Cessione di beni intracomunitari – La disciplina ricalca quella ordinaria, trovando applicazione l’articolo 41 comma 2-bis del D.L. n. 331/93;
• Acquisto di beni intracomunitari – Entro la soglia di €. 10.000 annui sono considerati non soggetti ad Iva nel Paese di destinazione e rimangono assoggettati a tassazione nel Paese di provenienza (articolo 38 comma 5, lettera c), D.L. n. 331/93);
• Prestazioni di servizi – Ricevute da non residenti o rese ai medesimi, che rimangono soggette alle ordinarie regole (articoli 7-ter e seguenti DPR n. 633/72);
• Importazioni ed esportazioni – Restano soggette alle ordinarie regole, fermo restando l’impossibilità di avvalersi della facoltà di acquistare senza l’applicazione dell’imposta, ai sensi dell’articolo 8, comma 1 lettera c) del DPR n. 633/72.

I contribuenti in regime forfettario sono esonerati dagli obblighi di registrazione e tenuta delle scritture contabili. Devono, però, conservare i documenti ricevuti ed emessi (articolo 22 DPR n. 600/73), e presentare la dichiarazione dei redditi nei termini e con le scadenze previste dal DPR n. 322/98.
I ricavi conseguiti e i compensi percepiti non sono assoggettati a ritenuta d’acconto. A tal fine è necessario che il contribuente rilasci un’apposita dichiarazione al sostituto dalla quale risulti che le somme percepite afferiscono è soggetto all’imposta sostitutiva.
Il soggetto che adotta il regime forfettario è tenuto a riportare in fattura la seguente dicitura al fine di informare il cliente che si avvale di questo particolare regime fiscale che non prevede l’applicazione dell’Iva in fattura: “Operazione effettuata ai sensi dell’art. 1, commi da 54 a 89 della Legge n. 190/2014 – Regime forfetario”.

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