Quello delle morosità condominiali è uno dei problemi che maggiormente preoccupano gli amministratori di condominio che devono saper gestire e affrontare attentamente.
La riscossione dei contributi e l’erogazione delle spese rappresenta uno dei principali doveri dell’amministratore. La legge attribuisce a quest’ultimoforti poteri in merito al recupero crediti nel contesto di condomini morosi. Questo perché il mancato pagamento delle spese condominiali da parte di uno o più proprietari può pregiudicare il godimento dei servizi comuni indivisibili anche da parte di quei condomini che invece rispettano e sono puntuali con i versamenti.
Come è risaputo, tutti i condomini sono tenuti al pagamento delle spese condominiali, siano esse ordinarie o straordinarie, per la conservazione delle parti comuni.
L’obbligo del condomino di contribuire al pagamento delle spese condominiali avviene in seguito all’approvazione della delibera dell’assemblea che definisce il rendiconto delle spese annualmente sostenute. Pertanto, una volta che sia stato approvato il riparto delle spese nell’assemblea di condominio, l’amministratore deve pretendere il pagamento di quanto dovuto a titolo di contributi condominiali.
In caso di mancato pagamento da parte dei condomini e se a nulla valgono i solleciti verbali e scritti, l’amministratore ha il dovere di rivolgersi ad un avvocato per richiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo contro il condomino moroso.
In particolare, l’amministratore ha l’obbligo di agire nei confronti dei condomini morosi entro 6 mesi dall’approvazione del bilancio di ripartizione delle spese. In caso contrario è responsabile personalmente e può andare incontro a due principali rischi:
1- Revoca del mandato per giusta causa: l’aver omesso di curare diligentemente l’azione giudiziaria nei confronti del condomino moroso costituisce grave irregolarità e, di conseguenza, può comportare la revoca dell’amministratore.
2- Azione di responsabilità promossa dai creditori: in particolare, tale situazione riguarda l’eventualità in cui il creditore del condominio rivolgauna richiesta di risarcimento danni all’amministratore che non abbia adempiuto a tutti i suoi obblighi di legge (puntuale chiusura dei bilanci, tempestiva riscossione forzata delle somme, pronta comunicazione dei nominativi dei condomini morosi al fornitore…).
Quindi, se l’amministratore riscontra una inadempienza protratta nel versamento degli oneri di condominio, deve agire per il recupero del credito sia in via giudiziale che in via stragiudiziale.
Il decreto ingiuntivo concesso dal tribunale è provvisoriamente esecutivo: questo significa che già subito dopo la notifica al debitore, l’amministratore può procedere con il pignoramento.
In particolare, il pignoramento può estendersi a tutti i beni del debitore e, in caso di suo successivo decesso, sugli eredi. In particolare il pignoramento può avere come oggetto i beni immobili del debitore come arredi, oggetti di valore o terreni, case anche se inseriti in un fondo patrimoniale, lo stipendio o la pensione nei limiti di un quinto o il conto banca.
Nel caso in cui l’insolvenza di un condomino, nonostante le varie azioni intraprese dall’amministratore, permanga, è necessario ricorrere a questi metodi:
Se uno dei creditori del condominio intende effettuare un pignoramento, può scegliere se pignorare il conto corrente del condominio oppure rivolgersi direttamente nei confronti dei beni dei singoli condomini. In quest’ultimo caso, il creditore deve prima agire contro i condomini morosi quindi non in regola con il pagamento delle spese e solo dopo, in caso di insuccesso, nei confronti degli altri in regola con i pagamenti (c.d. obbligo di preventiva escussione dei morosi).
Pertanto l’amministratore è tenuto a fornire ai creditori che ne richiedano, i dati anagrafici dei condomini morosi.
Nel momento in cui il creditore insoddisfatto si rivolge infine contro i condomini in regola, può agire solo in proporzione alla propria quota di millesimi. I creditori del condominio quindi non possono agire per l’intero credito nei confronti di uno o più condomini in regola, ma possono pretendere il pagamento della loro quota di debito rapportata alla misura della loro quota di proprietà.
Il creditore del condominio insoddisfatto può, con una domanda cautelare, ottenere l’obbligo da parte dell’amministratore di fornire il nominativo e l’indicazione delle quote millesimali dei singoli condomini per agire esecutivamente nei loro confronti quali debitori parziari.
Infine, se la morosità del condomino che non ha pagato le spese dura da oltre sei mesi, l’amministratore può, quando possibile, agire sui servizi condominiali e quindi sospendere al condomino inadempiente quei servizi condominiali suscettibili di godimento separato. Rimane ancora incerta la possibilità di sospendere la fornitura dell’acqua o del riscaldamento condominiale in quanto si tratta di beni vitali.

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