Obblighi e detrazioni fiscali

Il condominio viene definito, in termini fiscali, come sostituto d’imposta soggetto quindi ad adempimenti fiscali, operate dall’amministratore di condomini, come l’effettuazione delle ritenute sui compensi erogati, l’assolvimento dei relativi obblighi dichiarativi e la comunicazione di alcuni dati relativi ai condomini amministrati.
Al condominio, in quanto soggetto fiscale, è attribuito un codice fiscale che lo identifica e lo connota sia nei rapporti attivi e passivi sia nelle procedure giudiziarie. Il codice fiscale va richiesto dall’amministratore all’Agenzia delle Entrate e rimane immutato nel tempo, anche se l’amministratore che ne ha la rappresentanza viene sostituito.
Gli adempimenti fiscali a cui è soggetto il condominio consistono nell’effettuare e versare con modello F24 le ritenute di acconto, rilasciare le relative certificazioni e presentare la dichiarazione annuale dei sostituti d’imposta con modello 770.
L’amministratore, agendo per il condominio, effettua le ritenute fiscali e previdenziali previste dalla legge in materia di lavoro dipendente ed è tenuto a tutti gli adempimenti previsti dal diritto del lavoro (tenuta dei libri obbligatori).
Generalmente sono soggetti a ritenuta d’acconto i redditi di lavoro autonomo, salvo applicazione di regimi particolari.
Viene, per esempio, applicata la ritenuta del 20% in caso di pagamenti a favore di altri lavoratori autonomi che hanno prestato la loro opera a favore del condominio come ingegneri, geometri, ecc.
Mentre una ritenuta del 4% in caso di pagamento di corrispettivi per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi come le prestazioni per interventi di manutenzione o ristrutturazione dell’edificio condominiale e degli impianti elettrici o idraulici, le prestazioni di pulizia e la manutenzione di caldaie, ascensori, giardini e altre parti comuni dell’edificio.
La ritenuta non deve invece essere operata sui corrispettivi da contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e altre utenze, nonché sui contratti di assicurazione, di trasporto e in caso di forniture di beni con posa in opera.
Le ritenute devono essere versate utilizzando l’apposito modello F24 intestato al condominio, entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui sono state operatecon gli specifici codici tributo: 1001 (ritenute sulle retribuzioni per lavoro dipendente),1040 ( ritenute sui compensi di lavoro autonomo),1019 (ritenute 4% inrelazione a percipienti soggetti passivi dell’IRPEF come ditte individuali) e 1020 (ritenute 4% in relazione a percipienti soggetti passivi dell’IRES come le società di capitali).
Il mancato versamento delle ritenute prevede una sanzione pari al 30% dell’importo non versato. È, tuttavia, possibile procedere al pagamento, entro i termini, mediante “ravvedimento operoso” e vengono imposte riduzioni della sanzione in caso di definizione immediata a seguito della eventuale ricezione di avviso dall’Agenzia delle entrate.
Un obbligo fiscale del condominio sono le certificazioni relative alle somme corrisposte nell’anno precedente e assoggettate a ritenuta.
La certificazione deve contenere i dati del percipiente e il dettaglio delle somme erogate, della relativa causale e delle ritenute operate. Devono essere quindi trasmesse in via telematica all’Agenzia delle Entrate entro il 7 marzo dell’anno successivo a quello in cui le somme sono state corrisposte e consegnate agli interessati entro il 31 marzo.
Anche la dichiarazione annuale dei sostituti di imposta, tramite modello 770, deve essere presentata annualmente come adempimento fiscale del condominio.

Infine, vi sono alcuni adempimenti ai fini dell’IMU e delle imposte sui redditi relativamente agli immobili di proprietà comune. Nello specifico
L’IMU è anchedovuta sugli immobili in comproprietà condominiale, ad esempio i locali per la portineria e l’alloggio del portiere, il locale per le assemblee, la lavanderia, il locale per la caldaia e gli altri locali in comune.
La dichiarazione ai fini IMU deve essere presentata a nome del condominio e a cura dell’amministratore.Il versamento dell’imposta in relazione agli immobili in comproprietà condominiale è obbligo dei singoli condòmini, ciascuno per la propria quota.
Per quanto riguarda la TASI, rientrano nel presupposto per l’applicazione dell’imposta anche le aree comuni condominiali di cui all’art. 1117 c.c. Analogamente a quanto previsto in materia di IMU, il versamento dell’imposta è obbligo dei singoli condòmini, ciascuno per la propria quota.

Inoltre l’amministratore di condominio in carica al 31 dicembre deve comunicare annualmente all’Anagrafe tributaria l’importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell’anno solare e i dati identificativi dei fornitori. A tal fine l’amministratore deve presentare, nella propria dichiarazione dei redditi con modello Redditi (già Unico), il “quadro AC-Comunicazione dell’amministratore di condominio”.
Per quanto riguarda invece il caso di interventi di ristrutturazione edilizia o di riqualificazione energetica sulle parti comuni degli edifici condominialisono previste agevolazioni fiscali. In particolare la Legge di Stabilità 2017 ha prorogato il bonus per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica, che vengono eseguiti sulle parti comuni degli edifici residenziali condominiali.
Le detrazioni “Irpef” per le spese di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico o gli per interventi di adozione di misure antisismichesu parti condominiali, spettano non solo ai condòmini solventi ma anche ai condòmini in ritardo con i pagamenti, che versano le quote di loro spettanza in tempo per la presentazione della dichiarazione dei redditi, cioè al massimo entro luglio per il mod. 730 e settembre per il modello unico telematico (Circolari Agenzia delle Entrate nr. 95/E/2000 e 122/E/1999).
È noto poi che gli amministratori di condominio, a partire dal 2017, devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate, entro il 28 febbraio di ogni anno, una comunicazione telematica contenente: 1) l’indicazione delle quote di spesa detraibili ascritte ai singoli condòmini; 2) i codici fiscali dei beneficiari della detrazione; 3) l’informativa sull’effettivo pagamento al 31 dicembre dell’anno precedente delle quote detraibili (Circolare Agenzia delle Entrate n. 8/E/2017).

In seguito alle nuove prescrizioni di cui all’art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, introdotte dalla L. 220/12, si evince che, in merito al sistema di detrazioni fiscali, i condòmini in regola con i pagamenti delle spese di ristrutturazione/riqualificazione possono essere penalizzati dai comproprietari morosi, con conseguente perdita dello sgravio fiscale “irpef”.

Il Codice Civile all’art. 1135, comma 1, n. 4, prevede l’obbligo dell’assemblea di condominio di costituire un “fondo speciale”, vincolato ai costi previsti per la realizzazione di interventi di manutenzione straordinaria di notevole entità su parti condominiali, nonché alle spese tecniche connesse: progettazione, direzione lavori, coordinamento sicurezza, responsabilità lavori ex D.Lgs. 81/2008, Tosap, Cil, Cila, Scia ecc. ecc.
L’amministratore quindi può utilizzare i soldi presenti nel “fondo speciale” per i pagamenti dei lavori, fino al fermo cantiere per mancato pagamento, causato dalla mancanza di corresponsione delle quote da parte dei condòmini morosi. In questo caso quindi l’amministratore provvederà fin tanto che ha disponibilità nel fondo speciale al pagamento delle fatture connesse agli stati di avanzamento (S.A.L.), che il direttore dei lavori incaricato gli consegnerà per l’esecuzione di quei fatidici bonifici che danno diritto allo sgravio dell’irpef.
Per la detrazione fiscale in condominio vige il principio di cassa, vale a dire che non importa la data di inizio e/o fine dei lavori e neanche il fatto che siano state emesse delle fatture per gli stessi lavori in una determinata data, in quanto l’unico dato rilevante per l’Agenzia delle Entrate resta solo quello del pagamento della spesa mediante uno o più bonifici specifici da parte dell’amministratore.
Infatti le spese per gli interventi sulle parti comuni, che possono essere corrisposte anche a cavallo di annualità diverse, sono certificate di anno in anno, in base ai pagamenti effettuati per i lavori, e vengono ripartite fra i condòmini, che hanno sostenuto la stessa spesa, con i millesimi applicati in condominio.
Le modalità di detrazione appena descritte implicano, però, che i condòmini in regola con i pagamenti dei lavori non potranno detrarre per intero le quote di loro spettanza fino a quando i condòmini morosi non verseranno tutte le rate di loro competenza nel “fondo speciale” condominiale, consentendo così all’amministratore di saldare tutte le fatture intestate al condominio in ragione degli stessi lavori appaltati.
Tuttavia il vero danno per i condòmini solventi, avviene nel caso in cui le quote di competenza dei condòmini morosi non possono più essere pagate al condominio.
Ciò si verifica quando l’amministratore, che non ha proceduto a recuperare coattivamente le quote dai condòmini morosi, ai sensi dell’art. 63 dispatt. c.c.,comunica ai creditori insoddisfatti che lo interpellino i dati degli stessi morosi, con conseguente obbligo per i creditori di non poter agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condòmini.
Quindi, la ditta appaltatrice, che riceve dall’amministratore la comunicazione dei dati e degli importi pro quota di competenza dei condòmini morosi, procede individualmente nei confronti degli stessi morosi per il recupero delle cifre dovute in ragione delle fatture emesse per i lavori eseguiti in condominio.
Di conseguenza le quote per lavori verranno pagate dai condòmini morosi direttamente alla ditta e non al condominio, determinando la conseguente perdita della detrazione fiscale in favore di sé stessi e di tutti gli altri aventi diritto, in quanto il principio di cassa imposto dall’Agenzia delle Entrate non consente la detrazione in assenza dei bonifici specifici.

Staff Condominio Online

Email: wordpress@extra-web.it

0 Commenti

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

*

©2018 Condominio-online.com® è un marchio di proprietà ELIVIT Srl - CF: 02809620343 - Note legali | Privacy | Cookies | Website by Extraweb® Srl

oppure

Accedi con le tue credenziali

oppure    

Forgot your details?

oppure

Create Account