Obblighi dell’amministratore condominiale

L’amministratore di condominio in virtù dell’incarico che ricopre detiene da un lato una serie di obblighi e doveri e, dall’altro, una serie di poteri e facoltà.
In particolare è l’articolo 1130 c.c., completamente sostituito dalla Legge di riforma del condominio (L. 220/2012) che disciplina le attribuzioni dell’amministratore.
L’articolo 1130 c.c. al primo punto dispone che l’amministratore è obbligato ad eseguire le deliberazioni assembleari e a convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale. L’amministratore deve, inoltre, curare l’osservanza del regolamento di condominio e provvedere a farlo rispettare. È compito dell’amministratore provvedere al rispetto e all’uso delle cose comuni e l’utilizzo dei servizi nell’interesse comune in modo assicurarne il «miglior godimento a tutti i condòmini».
L’amministratore deve riscuotere i contributi ordinari e straordinari, agendo anche coattivamente in caso di mancato pagamento ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.al funzionamento di tutti i servizi condominiali (articolo 1130, punto 3, c.c.).
Nello svolgimento di quest’attività di gestione dei beni comuni rientra anche il potere di compiere atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio (articolo 1130, punto 4 c.c.). Tali atti consistono non solo nell’adozione di misure cautelari in genere, ma anche nell’esercizio di azioni petitorie nei confronti delle turbative e delle molestie prodotte da terzi o dagli stessi condòmini sulle cose comuni.
la Legge di riforma del condominio 220/2012 ha inserito nuovi obblighi per l’amministratore. Tra queste di notevole importanza sono:
• eseguire gli adempimenti fiscali;
• l’obbligo di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza l’incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
• curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore di condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;

• L’amministratore, all’atto della nomina, deve procedere all’elencazione dei beni comuni e ciò con riferimento all’obbligo di provvedere alla manutenzione degli stessi ed alla loro disciplina d’uso. Detta elencazione è fatta con riferimento a quanto rilevato dal regolamento di condominio, dai titoli di acquisto e dalle planimetrie dell’edificio. È opportuno che l’amministratore faccia approvare l’inventario dall’assemblea condominiale in modo che questa possa suggerire eventuali modifiche.
• conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio (articolo 1130, n. 8), c.c.). Inoltre, le nuove norme in materia di rendiconto annuale prevedono che l’amministratore è tenuto a conservare le scritture e i documenti giustificativi per dieci anni dalla data della relativa registrazione e che i condòmini hanno diritto di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese (articolo 1130bis c.c.).
• fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
• redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. L’obbligo del rendiconto sussiste nei confronti dell’assemblea e non del singolo condomino, il quale può solo intervenire in sede di assemblea ovvero, in caso di inosservanza dell’obbligo, chiedere in via giudiziale la revoca dell’amministratore. Il rendiconto va presentato anche se l’amministratore sia stato revocato o si dimetta prima della scadenza annuale. In tal caso si tratterà, chiaramente, di un rendiconto parziale.
In sede di riforma il legislatore ha aggiunto l’articolo 1130bis relativo al rendiconto condominiale. In virtù di tale nuova disposizione, il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.
• Altra importante novità introdotta dalla L. 220/2012 è stata la previsione dell’obbligo, in capo all’amministratore, di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
L’apertura di un conto corrente intestato al condominio va considerato un adempimento essenziale ai fini di una corretta gestione e la mancata apertura ed utilizzazione dello stesso è considerato un inadempimento particolarmente grave in quanto, da un lato può determinare la revoca dell’amministratore, per giusta causa, da parte sia dell’assemblea che dell’autorità giudiziaria (articolo 1129, undicesimo comma, c.c.) e, dall’altro, costituisce un’ipotesi espressamente prevista di grave irregolarità, sanzionata con la revoca da parte dell’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino (articolo 1129, dodicesimo comma, c.c.).

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