La responsabilità dell’amministratore per i lavori urgenti in condominio

Molto spesso nella vita condominiale capita di dover affrontare lavori di manutenzione che si rivelano funzionali a garantire che non scaturiscano danni nei confronti della struttura stessa nonché dei singoli condomini.

Nei casi in cui vi sia necessità di eseguire lavori straordinari cioè non semplici lavori di ordinaria manutenzione, sui beni comuni condominiali (ad esempio: giardino comune, scale, ascensore, muri, tetto ecc.), l’amministratore è tenuto a convocare un’assemblea condominiale inserendo nell’ordine del giorno la voce relativa alla discussione e la deliberazione sulla necessità di approvare i lavori straordinari ritenuti necessari
Una volta approvatidall’assemblea l’effettuazione dei lavori con la maggioranza richiesta dalla legge di metà più uno degli intervenuti che rappresentino almeno il 50% del valore in millesimi (in seconda convocazione che siano presenti almeno un terzo dei condomini che rappresentino almeno un terzo dei millesimi), si può procedere indicando la tempistica e sulle modalità di effettuazione dei lavori.
Sulla base di tali indicazioni, l’amministratore dovrà preparare un capitolato dei lavori da eseguirsi e, su questa base, raccogliere i preventivi di spesa di diverse imprese disposte ad eseguire i lavori specificati nel capitolato. Anche i singoli condomini potranno presentare ulteriori preventivi in una successiva assemblea dove verranno esaminati tutti i preventivi e scelto il migliore.
Nel momento in cui l’assemblea delibera l’inizio di lavori che hanno ad oggetto opere di manutenzione straordinaria o innovazioni l’amministratore di condominio deve costituire un fondo speciale in cui vengono raccolte le somme dedicate al pagamento delle ditte incaricate di svolgere gli interventi programmati
Successivamente viene, quindi, dato incarico all’amministratore di sottoscrivere un contratto di appalto con la impresa vincitrice in cui andranno specificati, sulla base di quanto deciso dall’assemblea, i lavori che l’impresa dovrà eseguire e fissati i tempi e modi di realizzazione dei lavori, le responsabilità per i casi di ritardo o di errori o di vizi nella esecuzione dei lavori.
All’amministratore viene anche dato incarico dall’assemblea di predisporre tutto il necessario per fruire di eventuali detrazioni fiscali.
A volte invece servono interventi urgenti, lavori che richiedono prontezza ed immediatezza nella loro esecuzione. In questo caso la responsabilità dell’amministratore gli permette di poter eseguire lavori di manutenzione laddove ricorra l’urgenza nell’esecuzione degli stessi anche in assenza di autorizzazione da parte dell’assemblea. A tal riguardo la legge prevede espressamente, all’art. 1135 comma 2 c.c. che “L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.L’amministratore non può quindi eseguire lavori in assenza di autorizzazione assembleare salvo che riesca a dimostrare l’urgenza dei medesimi.
Bisogna sottolineare che dai danni conseguenti dalla cattiva manutenzione del condominio potrebbe scaturirne una responsabilità dell’amministratore sia civile che penale. Dunque questi è tenuto ad autorizzare i lavori ma deve altresì riferirne alla prima assemblea utile.
Lo stesso principium iuris si applica anche ai condomini laddove siano gli stessi a dovere/volere eseguire dei lavori nel condominio, che rivestano carattere di urgenza, ma in assenza di autorizzazione assembleare ed in difetto di consenso anche da parte degli altri condomini.

Per quanto riguarda poi il potere di spesa dell’amministratore laddove questi compia interventi urgenti, la Suprema Corte al riguardo scrive che “L’amministratore di condominio non ha – salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 cod. civ. in tema di lavori urgenti – un generale potere di spesa, in quanto spetta all’assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore; ne consegue che, in assenza di una delibera dell’assemblea, l’amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l’amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell’art. 1720 cod. civ. – secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario – deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell’amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea” (Cassazione civile, sez. II, 20/08/2014, (ud. 23/04/2014, dep.20/08/2014), n. 18084).

In conclusione quindi, nei casi in cui siano necessari lavori straordinari l’art. 1135, primo comma n. 4, del codice civile, dispone che la decisione sul da farsi spetta all’assemblea dei condomini che esprimerà il proprio volere con un’espressa delibera ad hoc. Questa regola “principe” subisce una deroga allorché si tratti di lavori sì straordinari ma la cui esecuzione immediata è imposta dal carattere dell’urgenza che questi rivestono. Il medesimo art. 1135. al comma 2, prevede infatti che sia l’amministratore a dover ordinare lavori di manutenzione straordinaria quando questi siano urgenti.In quest’ultimo caso c’è l’obbligo, per l’amministratore stesso, di riferire alla prima assemblea gli interventi effettuati ed i motivi che ne hanno determinato l’urgenza ed il suo operato sarà oggetto di ratifica da parte dei condomini per la spesa effettuata senza una preventiva delibera.

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