Nella recente riforma del condominio è stata introdotta la figura del “revisore condominiale” ( art. 1130-bis c.c.).

Cosa fà il revisore?

Il revisore si occupa di vari aspetti nella realtà del condominio: verifica dell’inerenza, completezza, competenza ed esistenza dei fatti amministrativi, ossia è il garante della trasparenza della contabilità condominiale. L’attività di revisione prevede che il revisore con l’amministratore di condominio stabilisca un dialogo, un contradittorio, che si basa sugli elementi della contabilità condominiale, e che attraverso la documentazione , che poi sarà esposta nel resoconto condominiale come previsto dalla legge.

Le due figure, amministratore e revisore non si sovrappongono: l’amministratore esegue  le deliberazioni dell’assemblea, disciplina l’uso delle cose comuni, la fruizione dei servizi nell’interesse comune, riscuotere i contributi ed erogare le spese, mentre il revisore ha il compito di verificare la contabilità condominiale intesa come corretto rilevamento dei fatti amministrativi, nel rispetto della normativa civile e fiscale per una completa informazione ai condomini della realtà condominiale.

Quando si nomina un revisore?

L’art. 1130-bis “l’assemblea di condominio può in qualsiasi momento o per più annualità specificatamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà”.

L’assemblea può nominare il revisore in qualsiasi momento, anche con riferimento a più esercizi finanziari, non tanto perché si dubiti della regolarità contabile, ma anche a mero scopo di tutela preventiva. Dal punto di vista operativo, la nomina di un revisore può essere particolarmente utile:

  • nel caso di nomina del nuovo amministratore senza l’approvazione del rendiconto consuntivo per la gestione uscente. In questo caso l’attività del revisore è utile anche per consentire all’amministratore entrante un adeguato allineamento contabile, per dare continuità all’attività amministrativa del condominio;
  • nel caso di errori o incongruità anche con riferimento a rendiconti già approvati;
  • nel caso di necessità di procedere ad una verifica contabile allo scopo di accertare eventuali ammanchi dovuti ad appropriazioni indebite da parte dell’amministratore.

Il revisore dovrà operare nel rispetto del mandato ricevuto

Nello specifico, se l’oggetto della revisione è una contabilità approvata dall’assemblea , le sue verifiche si baseranno principalmente sulla fondatezza e sulla congruità , senza poter entrare nella verifica delle scelte, anche se errate, ma approvate.

Se invece dovrà occuparsi della verifica che riguarda annualità che non sono state approvate o che non sono state presentate , la verifica potrà riguardare anche l’accertamento in termini di legittimità con verifica dei criteri di ripartizione delle spese, del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali.

Cosa non può fare il revisore

Compito del revisore non è quello di rimettere in discussione i criteri di ripartizione, se sono stati già approvati, a meno che non si ravvedano gli estremi della nullità della delibera che ha approvato il rendiconto. Organo competente in tal senso è il giudice entro i termini stabiliti dall’art. 1137 c.c..

Se invece dovrà occuparsi della verifica che riguarda annualità che non sono state approvate o che non sono state presentate, la verifica potrà riguardare anche l’accertamento in termini di legittimità con verifica dei criteri di ripartizione delle spese, del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali.

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