Assemblea di condominio, quorum costitutivi e deliberativi

I quorum d’assemblea condominio, ovvero le presenze minime necessarie per costituire regolarmente l’assemblea e quindi per poter deliberaresulle questioni poste all’ordine del giorno, sono regolati dall’articolo 1136 del Codice Civile.
Quando si parla di quorum d’assemblea condominio ci si riferisce tanto ai quorum costitutivi quanto ai quorum deliberativi.
Il quorum costitutivo definisce la presenza minima di condomini con relativa quota millesimale affinché l’assemblea sia regolarmente composta. Mentre il quorum deliberativo, la presenza minima di condomini con relativa quota millesimale affinché l’assemblea possa determinarsi sui vari argomenti posti all’ordine del giorno.I quorum costitutivi e deliberativi poi, a loro volta, si distinguono nel quorum per teste che si riferisce al singolo condomino, ossia all’unità personale, anche se proprietaria di più immobili all’interno dell’edificio, e nel quorum millesimale, riferito invece alla quantità di millesimi attribuiti al singolo condomino.
Dopo la riforma condominiale avvenuta con Legge n. 220 in vigore dal 18 giugno 2013 la materia dei quorum condominiali è profondamente mutata. La disciplina post riforma ha portato importanti modifiche.

Prima dell’entrata in vigore della riforma del condominio il primo, secondo e terzo comma dell’articolo 1136 c.c., che disciplinano i quorum d’assemblea condominio, recitavano:
L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi come valore dell’edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un totale di voti che pari alla maggioranza degli partecipanti e almeno la metà dei millesimi dell’edificio.
Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo dei millesimi dell’edificio.
Dopo l’entrata in vigore della riforma la situazione è in parte cambiata. I nuovi comma dell’art. 1136 c.c. recitano:
L’assemblea in 1a convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini pari ai due terzi del totale millesimale dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del totale dei millesimi calcolati dell’edificio.
Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.
La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

I quorum d’assemblea condominio di prima convocazione restano quindi invariati, mentre per quanto riguarda i quorum per la seconda convocazione la novità consiste nell’introduzione di un quorum costitutivo non previsto prima della riforma. Un terzo dei condomini e 333 millesimi; prima della legge n. 220, come si è visto per la seconda convocazione non erano previsti quorum costitutivi.

Tale novità ha fatto il paio con l’abbassamento dei quorum deliberativi, almeno per la parte riguardante “le teste”: dal 18 giugno 2013 in un condominio di 30 condomini, per approvare il rendiconto in seconda convocazione è sufficiente il voto favorevole di 10 condomini che rappresentino 333 millesimi.
La verifica dei quorum d’assemblea condominio (costitutivi e deliberativi) è rimessa al presidente dell’assemblea, al momento della costituzione dell’assemblea e ad ogni votazione. Nel computo dei quorum, infine, devono essere sempre considerati alla stregua dei condòmini presenti personalmente, quelli che hanno rilasciato delega, quindi se in assemblea sono presenti fisicamente per esempio tre condòmini e tre delegati, il totale del valore è 6.

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